Custo dos imóveis: Campos x Macaé

É absurdo o valor dos imóveis em Campos, tanto para venda quanto para aluguéis. Dezenas de milhares de imóveis fechados, desocupados e o valor aumentando. Milhares de novas unidades construídas e adquiridas, por aqueles que buscam lucros rentistas e/ou especulam para a venda.

Este boom de novos empreendimentos sempre foi um alimentador da tendência especulativa. Grupo de pessoas, como aposentados, ex-fazendeiros, gestores e funcionários públicos, pequenos e médios empreiteiros, etc. investem em imóveis, não apenas para moradia, mas, como segundo, terceiro imóvel, na expectativa de que os preços subam ainda mais.

A redução dos juros no plano nacional e o frisson pela construção do Porto do Açu que gerou um aumento de demanda (mas, nem tanto a mais) aumentou a esperança de que os aluguéis pudessem gerar mais, do que o 0,5% da poupança.

Valores de Campos próximos de Macaé - Não há explicação diferente da especulação
Mesmo considerando todas as observações acima, nada poderia justificar que os valores praticados em Campos pudessem estar próximos dos vigentes na vizinha Macaé, berço operacional da Bacia de Campos, no setor de óleo e gás, uma área internacionalizada e acostumada com preços majorados, e que no caso especial da Princesinha do Atlântico, também acompanhado da baixa oferta de imóveis na cidade.

Em Macaé, se divulga o número, que o blog não sabe a origem, de que existiria, atualmente, naquele município, um déficit habitacional de 30 mil unidades, ou seja, quase metade, da quantidade atual de domicílios.

Apesar de tudo isto, o blogueiro dando uma vasculhada nos classificados, em dois finais de semana, do jornal O Debate de Macaé, qual não foi a surpresa, em identificar, pela descrição de centenas de anúncios, que os valores praticados, tanto para venda, quanto para aluguel, estavam, injustificadamente (a não ser pela forte e plantada especulação imobiliária), muito próximo do que se vê em Campos, onde a demanda é infinitamente menor.

É evidente que a base empírica para tal evidência é pequena e limitada a classificados. Seria necessário ampliar a abrangência desta análise.

Também é verdade que a comparação entre imóveis não é algo simples, nem na própria cidade, especialmente, quando comparamos uma no litoral e outra no interior. Por outro lado, é também perceptível,  que há mais proximidade nos valores dos imóveis, maiores e mais bem localizados (portanto, mais caros) de um e outro município, do que aqueles em bairros mais periféricos. Nestes bairros, o preço em Macaé, é, em média, em torno de 20% mais caro, quando comparados à imóveis em bairros mais afastados em Campos, o que também é uma surpresa, considerando as duas realidades.

Dados comprativos entre Campos x Macaé
É interessante recorrer aos dados do Censo 2010 do IBGE para verificarmos a relação número de habitantes por domicílio, número de domicílios desocupados e vagos e o percentual em relação ao total de domicílios, assim como a estimativa do déficit e da população flutuante que são dados divulgados para Macaé e que o blog desconhece estimativa idêntica para o município de Campos, mas, não é difícil imaginar, que pela menor dinâmica econômica, por conta da base de operações de exploração de petróleo offshore estar em Macaé tende a ser maior do que em Campos. Esta conclusão é consequência da identificação da arrecadação bem maior de ICMS e ISS em Macaé quando comparada a Campos.

Da tabela acima podemos ainda observar que a relação habitante por domicílio é igual para os dois municípios (3,2), mas, com a população flutuante estimada de 70 mil pessoas em Macaé, esta relação subiria para 4,3. Se somássemos o déficit estimado em 30 mil unidades ao total de 64 mil domicílios de Macaé, a relação habitante por domicílio ficaria em aproximadamente 3,0.

Importante ainda identificar que, mesmo percentualmente, o município de Campos tem o dobro de domicílios não ocupados, quando comparados a Macaé, o que deveria contribuir para segurar os valores de aluguéis e mesmo preços para a venda. O mesmo ocorre com os domicílios vagos 4% em Macaé (um número quase insignificante) e 11% em Campos.

O percentual de casas e apartamentos em relação aos domicílios totais são muito próximos praticamente iguais, 8% em Campos e 11% em Macaé. O que é bastante diferente é o número de domicílios alugados no mercado de imóveis.

Até em números absolutos, com Macaé possuindo menos da metade de domicílios de Campos, possui 20,2 imóveis alugados, contra 17,1 em Campos. Na relação percentual a diferença é 35% dos imóveis macaenses são de aluguel, enquanto em Campos esta relação, pelo Censo 2010 do IBGE era de 15%.

Como já foi comentado acima, o blog não tem a estimativa do quantitativo de unidades habitacionais considerada como déficit e também a população flutuante estimada, mas, é certo que em ambos os indicadores, o município de Campos fica atrás de Macaé, mesmo possuindo uma dinâmica econômica que reproduz uma população que é o dobro de Macaé, com muitos estudantes universitários de fora do município, mas, com menor movimentação bancária e financeira que aquela produzida pela cadeia produtiva do petróleo em Macaé.

Hipótese da origem, desenvolvimento e sedimentação da especulação imobiliária em Campos

A hipótese que o blog levanta é de que a origem da especulação imobiliária em Campos é mais antiga, tem sua base nas tradições dos fazendeiros e senhores de engenho, que em paralelo ao uso da terra para o plantio nas áreas rurais, passaram a também obter lucro com venda de áreas e construção de casas, na área urbana, local onde se reuniam para fechar os negócios de terra, de venda de cana, açúcar e outros. Assim, o setor imobiliário, com anúncios que podem ser identificados já na segunda metade do século XIX.

O processo de urbanização de Campos se dá "a partir de 1877 quando são implantados os engenhos centrais - as usinas. Em 1890 constam registros de que o território do município já tinha tal desenvolvimento que atingiu praticamente às fronteiras atuais e a partir desta época, o comando da vida cultural da região passa dos solares rurais para o núcleo urbano". (in, Vasconcelos, Leonardo e outros no artigo "O resgate da memória sócio-cultural de Campos dos Goytacazes pela iconografia do alemão Guilherme Bockaul" (veja aqui o artigo) onde está publicada a fotografia ao lado do acervo de Leonardo.

 

O texto, sobre a importância do registro fotográfico como forma de compreender os caminhos da ocupação do território e da vida em Campos, dá uma boa posta sobre o que pode ser o início da especulação imobiliária no município. Daí em diante, ela vai crescendo, em paralelo ao processo de urbanização da cidade, grande polo de toda a região e ainda, referência para o Império, ainda em vigência no país. 

Nesta época os "barões do açúcar" começam a tomar gosto também pela obtenção de renda de aluguel e venda de construções. Nesta mesma época, pequenos proprietários de terra desistem de suas pequenas usinas e passam a plantar para fornecer cana para os engenhos centrais e com isto, sobra tempo e interesse em vir para a cidade, onde também investe em moradias.

A partir desta gênese, a especulação ganha força com o uso da imprensa como veículo de formação da opinião e da criação de expectativas de aumento de preços dos imóveis, decorrentes de falsas demandas, fato que percorre os dois últimos séculos se estende aos dias atuais e ganha corpo com a nova economia urbana que tem sua gênese na circulação do dinheiro dos royalties e de processos de corrupção ligados ao poder local.

É interessante observar que estes dois últimos fatores apresentados continuam a atuar como contribuição à especulação, num processo em que um alimenta o outro, num ciclo que tem como organizador deste processo os donos de imobiliária (o setor empresarial que mais cresceu na última década no município, em número de unidades) e mais recentemente a figura do incorporador, elemento de ligação, entre as construtoras, os financiadores e o mercado de imóveis onde as imobiliárias se situam.

Aprofundamento da análise e debate com quem acompanha o setor imobiliário na região
O blog tem muito leitores e colaboradores de Macaé. Certamente eles conhecem em mais detalhes a realidade do município que é, efetivamente, a capital do petróleo no Brasil, apesar da Bacia ser de Campos (mais isto é uma outra conversa que já tivemos aqui e podemos retomar adiante).

Desta forma, solicito aos macaenses que possam comentar sobre este processo, assim como aos petroleiros que circulam pela região, ora morando num ou noutro município, sobre esta impressão, que é bom que se diga, vem de um a dois anos para cá.

Corretores e donos de imobiliária e outros estudiosos do tema são bem-vindos a este debate, sobre valores dos imóveis nos municípios de Campos e de Macaé e todas as implicações que atuam como causas, ou como consequências deste processo.

PS.: Atualizado em 26-04-2013 às 00:42 para corrigir pequenos erros na tabela da nota.