Setor imobiliário em Campos

No dia 28 de março este blog publicou neste espaço um texto analisando e comparando o setor imobiliário de Campos e Macaé. (Veja aqui)

Há pouco mais de quinze dias este blogueiro foi procurado pela jornalista Keylla Thederich, do jornal O Diário, interessada numa entrevista para uma matéria com enfoque na "explosão imobiliária em Campos".

Conversamos por email e respondi a algumas perguntas e a matéria, por razões compreensíveis tomou um outro caminho. Vi no site do jornal que a matéria foi publicada no último sábado, dia 11 de maio, enfocando a verticalização e a geração de empregos na construção civil no município de Campos dos Goytacazes. A reportagem pode ser lida aqui.

Por entender que o assunto merece maior aprofundamento e debates, este blogueiro tomou a decisão de expor aqui, neste espaço, questões tratadas na conversa com a jornalista que aprofundam a discussão sobre habitação, urbanismo, especulação imobiliária, política, economia, emprego, etc.

Confira abaixo:

1) Qual a sua avaliação sobre o crescimento imobiliário em Campos? Por que e há quanto tempo ele acontece?

Roberto Moraes: O setor imobiliário cresce em todo o Brasil, especialmente nas cidades de porte médio, polos regionais. Com o crescimento da população, da inclusão social e do seu poder aquisitivo, ampliam-se as possibilidades de aquisição da moradia que também foi muito facilitada pelo governo federal com financiamento mais baratos, relativamente desburocratizados, como no caso do programa PAC - Minha Casa, Minha Vida. Além de tudo, o direito à moradia é ABSOLUTO. A professora Ermínia Maricato, que foi secretária-executiva do Ministério das Cidades, sempre disse que a casa é a mais cara entre as mercadorias de consumo privado (roupas, sapatos, carros, etc.). Nem todo mundo tem carro, mas todos têm que morar.

2) De que maneira isso reflete na economia da cidade e quais são suas consequências?

Roberto Moraes: A primeira consequência é o aumento do número de empregos que é positivo. Pelo MTE (Caged), o município de Campos tem 8,2 mil trabalhadores com carteira assinada na construção civil. Para o sindicato dos trabalhadores, este número é atualmente de 11,8 mil trabalhadores. O percentual de 13% dos trabalhadores nesta atividade, em relação ao total 83,6 mil trabalhadores, com carteira assinada em Campos é, proporcionalmente maior do que os 7% no plano nacional. Porém, a questão imobiliária envolve a cidade e seu planejamento. A cidade não é apenas o lugar onde o cidadão vive, mora e trabalha, mas, também onde se gera lucros, para alguns, às vezes a qualquer preço. A questão imobiliária tem relação com a moradia, mas, também com a questão urbana, da mobilidade, do transporte, cultura, etc., ou seja, para onde, e de que forma a cidade vai se expandir. Isto tem que ser regulado pelo poder público através do seu Plano Diretor e da Lei Orgânica do Município.

3) Qual o interesse dessas empresas de fora entrarem no mercado de Campos?

Roberto Moraes: Este é um ponto interessante. As grandes construtoras (na verdade sete) identificaram demandas e possibilidades de expandir seus ganhos para além das metrópoles. Assim chegaram às cidades de porte médio e polo regional como Campos. Trata-se de grandes grupos em busca de lucros e da captação daquilo que os economistas chamam do excedente de dinheiro em circulação nestas cidades-polo. Compram terras nas periferias, ou nos vazios urbanos, estimulando ganhos com renda patrimonial e juros de quem tem poupança. Todo mundo sabe que os bancos em Campos, historicamente, são mais captadores de dinheiro do que investidores. O ambiente construído é um dreno para o capital excedente na sociedade. No caso específico de Campos, dinheiro gerado pelos profissionais liberais em grande quantidade e por funcionários públicos. É também nesta atividade que desaguam os dinheiros da corrupção, que acabam lavados na falsa valorização, como se fossem lucros, impulsionando ainda mais a especulação, numa ciranda que faz o cidadão dançar em meio à multiplicação de lucros.

4) Qual o déficit de moradias em Campos?

Roberto Moraes: Este é um dado curioso. Pelo Censo 2010 do IBGE, Campos tinha 142 mil domicílios. Destes, 31 mil (22%) não estão ocupados e 21 mil (15%) estavam vagos e 10 mil (6%) tinham usos ocasionais. Portanto, um quantitativo de 62 mil moradias, quase metade do total de domicílios, sem uso permanente. De outro lado, também pelo Censo 2010, havia cerca de 5 mil domicílios em favelas, 17 mil imóveis alugados e 11 mil cedidos ou emprestados. Se somarmos a estes 33 mil, as chamadas co-habitação (parentes-filhos, morando juntos, mas planejando morar independente) estimada em 4 mil, mais a demandas de novos moradores, também estimada em 5 mil interessados, teríamos um déficit de cerca de 40 mil moradias em Campos. Este número poderia ser muito bem atendido pelos domicílios vagos e sem uso permanente. Daí se conclui que, muito mais que demanda, há especulação para aumento dos valores para venda e aluguel, além de interesses na aquisição para obtenção de renda de aluguel, juntando aí interesses de imobiliárias, financeiras, incorporadoras, construtoras e também dos poderes políticos. Só em 2012, 14 imobiliárias se formalizaram na cidade.

5) Na sua opinião, Campos vai se transformar em um município dormitório como Rio das Ostras?

Roberto Moraes: Não há esta possibilidade no médio espaço de tempo. Nunca uma cidade 15 vezes maior que a outra, que é polo comercial e de serviços, se transformaria em dormitório da outra, com isto que os técnicos chamam de movimento pendular, trabalhadores morando numa cidade e trabalhando em outra. Campos, normalmente, já tem muitos trabalhadores atraídos para o trabalho no Complexo do Açu, pelo seu porte, densidade populacional e pela sua qualificação profissional. Porém, pelos seus atrativos de serviços de educação, saúde e lazer, Campos também atrai trabalhadores que vieram de fora da região e que já fazem opção em morar na cidade maior, mesmo que mais distante do trabalho, mas, com o conforto destas alternativas.

6) Outra questão é por que os empreendimentos estão sendo construídos aqui e não em São João da Barra, que tem o Porto do Açu?

Roberto Moraes: Acho que já respondi acima. Mas aproveito para insistir num ponto. A habitação orienta a valorização imobiliária e fundiária com muitos e poderosos interesses. O capital imobiliário explora a cidade visando rendas, terras e imóveis através de incorporadores. O boom imobiliário não deve ser pensado como uma questão natural fruto do chamado “progresso” e sim como uma etapa de um desenvolvimento de um município que se espera para todos. Há na questão imobiliária, dois interesses em grande e permanente oposição: usuários x setor imobiliário. Por isto é necessário o Programa de Habitação de Interesse Social e é bem-vindo o Programa Morar Feliz da PMCG, apesar dos seus altos custos. O setor imobiliário precisa pensar a cidade como um todo, evitar a expulsão e a segregação de moradores nas periferias, cuidar da preservação ambiental e por isto, precisa ser regulado pelo Estado (Poder Público) sobre os interesses privados e dos lucros. A questão imobiliária deveria ser planejada sob a ótica do interesse público usando o Estatuto da Cidade e o Plano Diretor como referências, para que possam ter uma cidade melhor para morar e viver em comunidade.

PS.: Abaixo a tabela montada pelo blog com dados comparativos entre Campos e Macaé que foi objeto de uma postagem no dia 28 de março, comparando preços de venda e aluguéis de imóveis nas duas principais cidades do Norte Fluminense.